房利美和房地美忽略了借款人欠款的大部分，使他们有资格获得巨额抵押贷款。
旧金山湾区的房价在上升的抵押贷款利率的压力下急剧下跌。根据房地产网站Redfin上周的报告，自去年夏天以来，该市的住房总价值已下降约600亿美元，导致约8分之1的最近卖方亏损。
旧金山市的住房市场下滑并不一定反映了整个国家的情况，但也并不令人意外。大流行期间的容易获得的资金和政府过度的支持政策推动了全国住房价格的飙升。廉价信贷的撤回无疑会造成痛苦，尽管在哪里和如何发生痛苦很难预测。
自2000年泡沫年份以来，房屋买家的信用评分在一定程度上得到改善，部分原因是FICO的计算方式发生了变化，减少了未付医疗债务的惩罚。十年来历史低利率也使买家更容易融资。
然而，也许最大的信用提升来自于奥巴马时代的基于收入的学生贷款偿还计划，该计划将月付款额限制在可自由支配收入的10%。因此，许多学生贷款借款人并没有还清他们的债务，但当他们尝试购房时，这并不会计算在他们的负债上。虽然信用评分正在提高，但不清楚借款人是否变得更有信用价值。
此外，还有政府支持的企业房利美和房地美，它们通过让那些无法偿还学生贷款的借款人更容易获得更大的抵押贷款来推动了住房繁荣。
它是这样运作的：抵押贷款贷款人通常更喜欢买家的债务收入比不超过36%，这意味着月债务支付不应超过其收入的36%。然而，随着房价的上涨，房利美和房地美允许债务收入比较高的购房者获得政府担保。
今年第二季度，有26%由房地美担保的新抵押贷款的债务收入比超过45%。房利美现在为债务收入比高达50%的购房者提供担保。但这里的关键是：房利美和房地美排除了在奥巴马基于收入的还款计划中的借款人的大部分学生债务。这使得许多无法偿还学生贷款的人能够获得额外10万到20万美元的抵押贷款。
假设一对有两个孩子，年收入75,000美元，有10万美元的学生贷款。根据标准还款计划，他们每月需支付约1,150美元。根据奥巴马计划，他们每月只需支付约250美元。如果他们申请抵押贷款，只有250美元会计入他们的债务收入比中。
这将使他们有资格获得每月还款额比他们如果全额还清学生贷款时所能获得的额外900美元大的抵押贷款。根据当今的利率，他们将有资格获得大约120,000美元额外的抵押贷款。
更有趣的是：如果借款人的收入不足以支付每月的学生贷款，那也没关系。抵押贷款贷款人可以将他们的学生贷款支付视为零——这意味着他们可以获得更大的抵押贷款。会有什么问题吗？对于纳税人来说，他们背后支持着这些抵押贷款和学生贷款，问题可能很多。
与此同时，房利美和房地美已将低收入借款人的传统抵押贷款的最低首付要求从20%降至3%。一名自由职业的网站设计师，虽然“已准备购买自己的房屋”，但仍需要父母作为共同借款人，无需担心，房地美的网站表示，他仍然有资格获得3%的首付款。
随着住房市场放缓，国内最大的抵押贷款贷款人在最近几个月开始向3%的首付款中增加2%。因此，购房者只需要筹集几千美元就可以购买新房。这种宽松政策帮助推动了价格上涨，并且现在正在帮助支撑价格。
尽管如此，全国范围内的中位数房价从去年秋季的高峰下降了13%。这意味着一些最近以低首付款抵押贷款购房的购房者可能已经处于负资产状态。
传统观点认为，与2007-2008年的住房市场崩溃之前相比，现在的房主处于更好的状况。这可能是真的，但更高的利率和通货膨胀的综合影响可能很快会对房主产生更大的冲击。
住房保险费用飙升，过去一年平均上涨了20%。如果房主不得不购买新车，因为旧车损坏，他们的汽车贷款支付将大幅上升。汽车贷款和信用卡拖欠现在处于十多年来的最高水平。陷入困境的房主可能会优先支付抵押贷款，以避免被迫走向丧失抵押贷款，但最终可能会有妥协，而这可能与房屋无关。
可以确定的一件事是，纳税人现在背后支持着数万亿美元的高风险抵押贷款和学生债务。前者可能只能因为借款人不偿还后者而免于违约。